金房管规〔2023〕1号

关于印发《关于进一步加强金山区住宅小区

物业承接查验管理工作的指导意见》的通知

各有关单位，各镇政府、街道办事处、园区管委会，各相关企业：

为进一步强化和规范本区住宅小区物业承接查验管理工作，现将《关于进一步加强金山区住宅小区物业承接查验管理工作的指导意见》印发给你们，请认真按照执行。

上海市金山区住房保障和房屋管理局

                             2023年11月14日

关于进一步加强金山区住宅小区

物业承接查验管理工作的指导意见

为了规范住宅小区物业承接查验管理工作，强化物业管理的指导和监督，提升行政管理效率，理清各方责任义务，明确承接查验管理流程，切实保障企业、业主合法权益，根据《物业承接查验办法》、《上海市住宅物业管理规定》等文件，结合本区实际，特制定本指导意见。

一、工作目标

以依法管理、规范程序、提高管理效率为导向，通过明确权责分工、明晰管理内容、强化工作衔接、落实管理责任，进一步贯彻相关政策法规要求，推动提升行政管理效能，督促和指导建设单位、物业服务企业等履职尽责，加强对住宅小区承接查验各个环节的监管，规范物业管理资料整理和移交，落实小区物业共用部位、共用设施设备等查验、整改、移交和管理工作，为物业管理工作夯实基础，保障业主合法权益。

二、职责分工

区房管局负责本行政区域内物业承接查验工作的指导和监督，街镇（高新区）负责本辖区内既有住宅小区物业承接查验工作，参与前期物业承接查验工作。区房管局相关科室、事业单位及街镇（高新区）城市建设管理事务中心应当依据各自职能分工，加强联动、共同把关、形成合力，共同做好我区住宅小区物业承接查验相关工作。主要分工如下：

（一）区物业管理事务中心

负责本区新建住宅小区物业承接查验工作，指导和参与既有住宅小区承接查验工作。负责前期物业承接查验备案，牵头相关部门落实材料的审核把关，推进落实查验工作。协调前期物业承接查验现场，督促建设单位对查验不合格项目及时落实整改，形成闭环管理。

（二）区住宅建设发展中心

参与新建住宅小区物业承接查验检查工作，根据上海市《住宅小区安全技术防范系统要求》及小区技防设计要求，针对住宅小区安全技防系统配置建设，对新建住宅小区周界报警、视频安防监控、出入口控制、室内报警、电子巡更五大技防系统及实体防护装置进行现场核查。

（三）物业管理科

参与新建住宅小区物业承接查验检查工作，加强前期物业合同备案管理，在招投标阶段，督促建设单位在与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，落实和明确物业承接查验相关内容。结合物业承接查验现场检查等工作，重点关注物业管理用房、业委会用房等业主共有房地产的预查验。

（四）住房建设监管科

参与新建住宅小区物业承接查验检查工作，督促建设单位在办理项目交付许可手续之前完成物业承接查验申报。按照新建住宅交付使用管理相关要求，开展交付预查验工作，对前期区房管局提出的相关建设管理要求落实情况进行核查，督促落实到位。

（五）街镇（高新区）城市建设管理事务中心

负责本辖区内既有住宅小区物业承接查验工作，监督和指导既有住宅小区新聘物业服务企业与原物业服务企业开展落实承接查验工作，督促相关责任方对检查发现的问题落实整改，督促相关方落实物业管理相关资料、设施设备移交等工作。参与新建住宅小区物业承接查验检查工作，对复查中发现的问题负责跟踪督促落实整改。督促和指导物业企业落实物业承接查验工作要求，履行合同约定。

三、新建住宅小区物业承接查验

新建住宅小区物业承接查验应当在物业交付前90天，由建设单位、物业服务企业共同落实。具备承接查验条件后，建设单位应当以书面形式向区物业管理事务中心申请承接查验备案，并按规定组织开展现场查验、问题整改、资料及设施设备移交等工作。

（一）查验条件

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

7.法律、法规规定的其他条件。

（二）资料移交

现场查验20日前，建设单位需向物业服务企业移交下列资料：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4.排水管道检测结果报告等竣工验收相关检测报告；

5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

6.承接查验所必需的其他资料，如物业管理区域核定单、物业管理用房确认单等。

（三）现场查验

物业承接现场查验工作由区房管局、属地城市建设管理事务中心以及建设单位、物业服务企业参加，可根据实际情况邀请施工单位、监理单位人员参于。建设单位、物业服务企业应重点对物业公共部位、公共设施设备等进行现场查验，并形成书面记录，区房管局、属地城市建设管理事务中心进行现场抽查。对查验中发现的问题，由约定的整改责任方予以整改，整改完成后，相关方需进行现场复查。查验内容逐项验收后，物业服务企业应当与建设单位及时签订承接查验协议。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。现场查验主要内容如下：

1.物业共用部位、共用设施设备的查验

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、河道（小微水体）附属设施以及物业服务用房等。

2.物业专用部位、专用设施设备的查验

专用部位：一般指户门以内专属于业主所有的部位。包括承重墙体、隔墙、柱、梁、墙面、地面、门厅、走廊等；

专用设备：一般包括供水设备、排水设备、取暖设备、照明设备、网络通信电视设备、配电设备等；

专用设施：一般包括进户门、自用阳台、户内门、窗等。

3.物业园林绿化工程的查验

园林植物：一般包括花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等；

园林建筑：一般包括小品、花架、园廊等。

4.其他公共配套设施的查验

主要有值班执勤等专用岗亭、社区活动中心、各类配套商业会所、游泳池、运动专用场地及设施、物业标识等。

（四）备案申请资料

建设单位或物业服务企业应当自物业交接后10日内，持下列文件向区住房保障房屋管理局办理备案手续：

1.前期物业服务合同；

2.临时管理规约；

3.物业承接查验交接书；

4.建设单位移交资料清单；

5.查验记录；

6.交接记录； 

7.其它承接查验有关的文件，如灯光亮化、非机动车充电场所、通讯网络建设等相关资料，以及项目土地出让合同、项目设计房管应询意见中相关管理要求的文件。

（五）备案管理流程

1.信息告知。物业管理科在前期物业招投标阶段，告知建设单位应在项目交付前，会同前期物业企业共同做好物业承接查验申报工作。住房建设监管科在建设单位申请办理交付手续阶段，告知和督促建设单位应在交付前90天，落实物业承接查验工作，同物业管理事务中心做到信息互通。

2.备案受理。物业管理事务中心在收到建设单位、物业企业关于物业承接查验的申报时，提供备案材料清单，告知并指导具体实施流程。牵头局相关科室、事业单位、属地部门做好资料核查，确认资料齐全、完整、正确后负责备案受理。

建设单位应当在办理备案前，向属地城市建设管理事务中心移交竣工档案等相关资料。

3.现场查验。由物业管理事务中心组织，局有关科室、事业单位、属地相关部门协同，与建设单位、前期物业企业共同落实现场查验工作，做好发现问题记录，会同住房建设监管科督促建设单位落实整改。复查合格后，指导建设单位、前期物业企业做好物业交接工作。

4.备案查验。物业管理事务中心按照规定要求，负责落实物业承接查验备案工作。住房建设监管科督促建设单位办理项目交付许可手续之前，完成物业承接查验工作。

5.档案管理。物业管理事务中心做好物业承接查验资料归档工作，同时会同物业管理科及时在局物业管理精细化平台上传相关数据信息。

四、既有住宅小区物业承接查验

既有住宅小区物业承接查验应当在新聘物业服务企业进场前30天，由业主大会或业主大会授权的业主委员会组织（前期物业管理阶段由建设单位组织），与原物业服务企业、新聘物业服务企业等予以落实。

具备承接查验条件后，业主委员会或建设单位应当以书面形式向项目所在地属地城市建设管理事务中心申请承接查验备案，并按相关要求组织开展现场查验、问题整改、资料及设施设备移交等工作。

居民委员会应当加强对业主委员会、物业服务企业承接查验工作的指导和监督。

属地城市建设管理事务中心应在物业招投标、物业服务合同备案等阶段，告知、督促和指导业主委员会、居民委员会落实相关工作。

承接查验参照下列程序进行：

1.组建承接查验小组；

2.制定承接查验方案；

3.移交有关资料；

4.查验共用部位、共用设施设备；

5.签订承接查验协议；

6.解决承接查验中发现的问题；

7.组织复验和接收补交的资料；

8.办理物业交接手续；

9.向项目所在地属地城市建设管理事务中心办理备案。

（一）前期工作

物业承接查验前，由业主委员会或建设单位牵头成立承接查验小组。承接查验小组由业主委员会或建设单位、原物业服务企业、新聘物业服务企业、居民委员会、属地城市建设管理事务中心代表组成。可以根据实际情况邀请区物业管理事务中心、小区业主代表参与，可以聘请相关专业机构协助进行。接受协助查验委托的专业机构应当按照相关约定完成承接查验工作并提交查验报告。

新聘物业服务企业应当会同业主委员会或建设单位共同制定承接查验方案，在现场查验前送达承接查验小组成员。承接查验方案可包括以下内容：

1.资料的移交清单和移交时间；

2.现场查验时间与地点；

3.现场查验的共用部位、共用设施设备的名称和数量，以及现场查验工作准备；

4.现场查验流程和查验方法；

5.现场查验的记录；

6.复验工作安排；

7.承接查验协议的主要内容；

8.聘请专业机构协助工作的安排；

9.承接查验费用的承担；

10.物业的交接；

11.结合小区实际，与承接查验有关的其他事项,如历史遗留问题的责任划分、处置约定等。

（二）资料移交

现场查验20日前，在属地城市建设管理事务中心、居民委员会、业主委员会的监督下，原物业服务企业应当向业主委员会和新聘物业服务企业移交下列资料：

1.物业项目各专业包含但不限于总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4.排水管道检测结果报告等竣工验收相关检测报告；

5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

6.按规定移交物业管理用房、公共收益结余及物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料等；采用酬金制计费方式的，应按规定移交物业服务资金及用物业服务资金购置的财物；并及时更新监管平台信息更改和维修资金使用权限备案；

7.承接查验约定的其他资料。

（三）现场查验

1.承接查验小组应重点对物业公共部位、公共设施设备等进行现场查验，形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况及查验结论等内容，查验记录应当由物业承接查验小组参加查验的相关人员签字确认。属地城市建设管理事务中心、居民委员会进行现场抽查。

2.对查验中发现的问题，在属地城市建设管理事务中心、居民委员会的监督指导下，结合实际约定整改责任方，并由约定的整改责任方予以整改，或者委托相关方整改。根据现场查验情况明确约定整改期限，并落实执行。

物业承接现场查验工作应当根据需要和实际情况做好影像记录，作为备案存档资料。对于历史遗留等暂时难以处置的问题，相关方应当就问题现状、责任划分、处置办法等内容形成记录，作为备案存档资料。

3.现场查验完成后，业主委员会或建设单位应当与新聘物业服务企业、原物业服务企业及时签订承接查验协议。承接查验协议应包含以下内容：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、整改责任、参加验收时间、其他有关事项的约定、附移交的基础资料明细、其他需要的相关资料、违约责任及处置办法、时限等。

4.整改责任方应当按照协议约定和相关承诺实施整改。完成资料补交以及物业共用部位、共用设施的数量和质量不符合相关规定等问题整改后，或对相关历史遗留等暂时较难处置的问题明确责任和处置办法后，承接查验小组应进行现场复验。复验记录由承接查验小组成员签字确认。

5.物业承接查验费用的承担，由业主委员会或建设单位与新聘物业服务企业、原物业服务企业协商确定，并签订相关约定。没有约定或约定不明确的，由业主大会或建设单位承担。委托专业机构协助查验的，相关费用由委托方承担。

（四）物业交接

1.原物业服务企业应当在物业承接查验协议签订10日内办理物业交接手续，在承接查验小组的见证下，向新聘物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业公共部位、公共设施设备。

2.交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括交接时间、交接方式、移交资料及共用部位、共用设施设备明细等内容。交接双方应当在交接记录上共同签章确认。

（五）备案资料

自物业交接后30日内，业主委员会或建设单位持下列文件向项目所在地属地城市建设管理事务中心办理备案手续：

1.物业服务合同；

2.管理规约；

3.物业承接查验交接书；

4.移交资料清单；

5.查验记录；

6.交接记录； 

7.其它承接查验有关的资料。

（六）备案管理流程

1.信息告知。属地城市建设管理事务中心、物业管理科在物业招投标阶段，告知业主委员会或建设单位应在新聘物业服务企业进场前30天，会同相关单位共同做好物业承接查验申报工作。

2.备案申请。属地城市建设管理事务中心在收到业主委员会或建设单位、物业企业关于物业承接查验的申报时，需提供备案材料清单，告知并指导具体实施流程。做好资料核查，确认资料齐全、完整、正确后负责备案受理。

3.现场查验。由业主委员会或建设单位组织，属地城市建设管理事务中心、居民委员会、原物业服务企业、新聘物业服务企业参加，可根据需要邀请区物业管理事务中心等单位参与，按要求落实现场查验工作，做好发现问题记录，督促整改责任方落实整改，复查合格后，指导相关方做好物业交接工作。

4.备案核验。属地城市建设管理事务中心负责与居民委员会督促业主委员会或建设单位办理及新聘物业服务企业在进场之前，完成物业承接查验工作，按照规定，落实物业承接查验备案工作。

5.档案管理。属地城市建设管理事务中心负责做好物业承接查验资料归档工作，并同区物业管理事务中心做好信息互通。

五、工作要求

（一）完善管理机制

相关工作负责部门要进一步对照工作职责和工作流程，坚持依法行政，固化和规范工作流程，加强专人负责，落实办理时限，重点抓好企业服务、信息告知、资料核查、现场检查、督查复验、问题整改、指导移交管理等环节。

（二）强化工作协同

物业管理事务中心要发挥牵头协调作用，统筹指导物业承接查验工作，进一步明确联络员、细化工作分工。区房管局相关科室及属地房屋管理部门按照职责分工，强化工作衔接和配合，建立AB角工作机制，全面推进物业承接查验各项工作落到实处。街镇（高新区）要夯实属地责任，同居民委员会加强对小区业主大会的工作监督指导，督促物业物业履职尽责，落实承接查验要求。

（三）注重长效管理

发挥物业承接查验在小区管理中承前启后关键作用，严格督促落实问题整改，加强物业管理资料移交等，并依托新建住宅项目设计方案会审机制，针对承接查验中所发现问题，在新建项目设计方案阶段，提前预判及规避，为后期物业管理夯实基础。加强条块联动，共同督促和指导物业企业落实物业承接查验工作要求，履行合同约定。

六、其他方面

本指导意见自2024年1月1日起施行，有效期至2028年12月31日。