金房管规〔2021〕1号

区房管局关于印发《金山区区属征收安置

住房管理办法》的通知

各有关单位：

为加强本区区属征收安置住房全过程管理，更好地规范征收安置住房项目认定、开发建设、房源供应及监督管理工作，进一步促进征收安置住房健康发展,我局拟定了《金山区区属征收安置住房管理办法》,经2021年第111次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们,请遵照执行。

特此通知。

附件:金山区区属征收安置住房管理办法

              上海市金山区住房保障和房屋管理局

                             2021年5月11日

附件

金山区区属征收安置住房管理办法

第一章 总则

第一条（目的和依据）

为进一步加强本区区属征收安置住房全过程管理，更好地规范征收安置住房项目认定、开发建设、房源供应及监督管理工作，根据《上海市征收安置住房管理办法》（沪房规范〔2020〕6号）及《关于完善上海市征收安置住房项目认定行政审批管理的通知》（沪房建管〔2020〕5号）等相关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条（定义）

本办法所称的区属征收安置住房，是指经市房管局认定批准，由政府组织实施，提供政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市、区重大工程、旧城区改建、城市更新、农民集中居住等项目的保障性安居住房。

第三条（适用范围）

本办法适用于本区行政区域范围内区属征收安置住房的认定、建设、供应及监督管理。

第四条（职责分工）

   （一）区房管局是本区征收安置住房工作的行政管理部门，负责征收安置住房项目综合管理和协调推进工作，并具体组织实施征收安置住房项目认定、建房协议价格监管、房地产开发建设主体审核、房源预售认定及供应与使用的统筹管理。

   （二）区发改委、区财政局、区规划资源局、区建管委等相关职能部门按照各自职责，做好项目规划管控、前期审批、土地供应、建设监管、竣工验收以及审价结算等各环节的管理。

   （三）各街镇（金山工业区)、新城区发展公司、房建集团是征收安置住房项目的责任单位(以下简称“项目责任单位”），负责征收安置住房项目土地前期工作、方案设计（深度达到初步设计）、建房协议价格测算、开发建设主体拟定、房源分配管理并确定征收安置住房项目回购单位。回购单位负责征收安置住房建设管理、协调及回购资金筹措。

   （四）房地产开发建设主体应履行项目基本建设程序，严格执行有关工程建设标准和合理工期，确保征收安置住房工程质量和安全。

 第二章 项目认定

第五条（认定程序）

   （一）项目责任单位根据区域动迁（征收）计划和房源需求情况，按照现行控规批复，选定征收安置住房建设地块后，向区房管局提出书面认定申请。

   （二）区房管局对地块建设指标和房源需求情况书面征询区规划资源局、区建管委（涉及农民集中居住）、区征补中心意见后，报区政府批准。

   （三）根据区政府批准意见，区房管局会同区发改委、区规划资源局等职能部门对地块规划指标、用地指标、动迁项目、销售价格、开竣工时间等进行联合预审，并在《区属征收安置住房项目认定预审表》《区规划和自然资源局核定意见表》中，签字确认并加盖公章后，由区房管局向市房管局申报。

第六条（项目认定申报资料）

   （一）项目责任单位请示 原件1份；

   （二）项目认定预审表 原件2份；

   （三）区规划和自然资源局核定意见表 原件2份；

   （四）已批准单元控制性详细规划及图纸 复印件1份；

   （五）经区房管局审核的相关区域范围内原认定项目建设、供应情况说明 原件1份；

   （六）地块勘测定界报告 原件1份。

第三章 建房协议价格

第七条（建房协议价格组成）

征收安置住房建设项目的建房协议价格，主要由开发建设成本、房地产开发建设主体微利和相关税费组成。

   （一）开发建设成本

1.土地取得费用。按向区规划资源局征询的土地使用权出让价格计取；

2.项目前期费用。按本市建筑行业有关规定计取，主要包括场地准备及临时设施、前期工作咨询、勘察、设计、监理、招投标等项目前期费用；

3.建筑安装综合造价费用。按本市建筑行业有关规定计取，主要包括房屋主体部分的土建（含桩基、地下工程、结构、装饰等）工程费用、水电气安装工程费用及室外总体工程费用；

4.建设工程质量潜在缺陷保险基本费用；

5.城市基础设施配套建设费用；

6.按规定计提的房屋维修资金；

7.财务成本和销售等其他符合国家有关部门和本市有关规定的成本费用支出。

   （二）房地产开发建设主体微利

房地产开发建设主体以保本微利为原则。房地产开发建设主体微利主要包括管理费和利润。管理费、利润分别按照不超过本条第（一）项第2目和第3目费用之和的2%和3%计取。

   （三）相关税费

税费，按照国家和本市规定税目和税率及征收安置住房有关税收优惠政策的规定计取。

第八条（建房协议价格拟定）

   （一）项目责任单位向区规划资源局征询土地使用权出让价格及技术经济综合指标，委托设计单位编制《征收安置住房设计方案文件》并达到初步设计深度，由第三方审价单位按照第七条规定进行建房协议价格评估与测算，确定征收安置住房项目建房协议价格后，报区房管局预审。

   （二）区房管局向区发改委、区财政局、区规划资源局、区建管委等部门进行书面意见征询。若有异议，根据部门反馈意见由原第三方审价单位对建房协议价格进行复核、修正；若无异议，将此建房协议价格拟定为征收安置住房项目最高限价。

第九条（建房协议价格确定）

   （一）项目责任单位按照“三重一大”制度和程序，集体决策初步确定征收安置住房项目建房协议价格后报区房管局。

   （二）区房管局负责对征收安置住房项目建房协议价格的监管，建房协议价格不应高于区发改委、区财政局、区规划资源局、区建管委、区房管局共同确认的第三方测算价格。

   （三）区房管局将征收安置住房项目建房协议价格报区政府批准。

第十条（建房协议价格结算）

   （一）征收安置住房项目建房协议价格应以闭口合同方式进行结算。

   （二）征收安置住房项目建房协议价格按照开发建设总成本折合可售住宅面积每平米单价计价。

第十一条 (建房协议价格调整程序)

   （一）对建设项目实施过程中因有关政策变化等客观因素导致建设成本变化的情况，需要调整建房协议价格的，在取得项目建设工程竣工验收备案文件后，按照程序报区政府批准后进行调整。

   （二）房地产开发建设主体向项目回购单位申请调整建房协议价格。回购单位初步确认并报项目责任单位后，由项目责任单位向区房管局申请调整建房协议价格。

   （三）项目责任单位重新委托第三方审价单位进行核实论证、提出审核意见后，形成新的建房协议价格报区房管局。区房管局书面征询区发改委、区财政局、区规划资源局、区建管委等部门意见并同意后，最终报区政府批准。

   （四）根据相关立项管理办法，若投资规模发生较大变化的，房地产开发建设主体应当及时以书面形式向原项目立项机关提出变更申请, 履行好相关变更手续。

第四章 开发建设

第十二条（开发建设主体资格）

参与本区征收安置住房项目建设的房地产开发建设主体应具备二级以上（含二级）的房地产开发资质。

第十三条（开发建设主体确定）

   （一）项目责任单位通过“三重一大”制度和程序，集体决策初步确定房地产开发建设主体后报区房管局审核。

   （二）区房管局负责对项目责任单位初步确定的房地产开发建设主体资质等进行审核。

   （三）区房管局审核后，将确定的征收安置住房项目房地产开发建设主体向区政府报告。

   （四）按照相关程序，项目责任单位及房地产开发建设主体双方签订《项目建设委托意向书》，并办理土地定向挂牌手续。

   （五）征收安置住房项目地块取得后，房地产开发建设主体与回购单位在《项目建设委托意向书》基础上，签订《回购协议》，由区房管局鉴证确认。

第十四条（开发建设要求）

   （一）征收安置住房项目应符合控制性详细规划确定的容积率等规划控制指标。符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。

   （二）住宅房型设计需满足本市保障性住房各类设计标准的要求。

   （三）结合绿色建筑发展及城市风貌设计，提高征收安置住房项目建设的质量品质要求。

   （四）按照政府投资建设工程标准，征收安置住房项目应通过公开招投标确定勘察、设计、施工、监理单位。

第五章 房源管理

第十五条（房源预售认定）

   （一）为了做好征收安置住房项目网上备案工作，房地产开发建设主体应在具备房源预售认定条件（主体工程建设达到±0.00）后，向区房管局申请办理征收安置住房项目房源预售认定手续。

   （二）区房管局对征收安置住房房源预售认定预审后，由房地产开发建设主体向市房管局受理窗口申报。

第十六条（房源预售认定申报材料）

   （一）征收安置住房项目预售认定单 原件5份；

   （二）项目批准文件或立项批复 复印件1份；

   （三）房地产权证（土地使用权）复印件1份；

   （四）建设工程规划许可证 复印件1份；

   （五）建筑工程施工许可证 复印件1份；

   （六）房屋土地权属调查报告书（房屋建筑面积） 复印件1份；

   （七）企业营业执照、资质证书、组织机构代码 复印件1份；

   （八）回购协议 复印件1份；

   （九）项目总平面图（在图上标明本次认定项目的具体幢号）原件1份。

第十七条（房源供应原则）

   （一）区属征收安置住房房源供应按照“属地优先、综合平衡、统筹使用”的原则，实行全区房源统筹管理，实现征收安置住房房源供应和需求的平衡。

   （二）房源分配应做到“政策公开、程序公开、房源公开”。

   （三）征收安置住房供应面积和价格应严格按照市、区政府有关征收安置政策执行。

第十八条（房源供应对象）

征收安置住房可以向以下对象供应：

   （一）选择房屋产权调换的征收集体土地居住房屋宅基地使用人或者房屋所有人；

   （二）选择房屋产权调换的国有土地上居住房屋所有权人或者公有居住房屋承租人；

   （三）选择房屋产权置换的形式，进城镇安置社区集中居住的安置对象；

   （四）区政府规定的其他供应对象。

第十九条（房源管理）

   （一）征收安置住房小区建成后，任何单位不得擅自销售、分配征收安置住房房源，应由项目责任单位向区房管局提出房源用房需求。

   （二）经区房管局审核后，项目责任单位根据集体土地上征地房屋（搬迁等）项目、国有土地上房屋征收（搬迁等）项目补偿安置方案，向区房管局申领《征收安置住房供应单》（简称“五联单”）。

   （三）项目责任单位应落实专人负责对各村、居委会上报的集体土地上征地房屋（搬迁等）、国有土地上房屋征收（搬迁等）补偿安置对象的信息审核工作，并通过区征收安置住房信息管理系统，定期做好安置对象基本信息、房屋补偿协议、征收安置房供应单、房源销售合同等相关信息审核、录入、更新及上报工作。

   （四）对于涉及集体土地上征地房屋（搬迁等）项目，由区规划资源局核实确认征地房屋（搬迁等）项目房源分配情况，并在《征收安置住房供应单》管理部门栏中盖章确认；对于涉及国有土地上房屋征收（搬迁等）项目，由区房管局核实确认国有土地上房屋征收（搬迁等）项目房源分配情况，并在《征收安置住房供应单》管理部门栏中盖章确认。对于今后新的《征收安置住房供应单》中房源管理部门一栏，由区房管局负责盖章确认。

   （五）项目责任单位应严格按照签约、审核、选房、开具供应单、签订预（销）售合同、结算房款、交付房源等程序分配房源。

   （六）未向区房管局申请房源使用的、未报备房源使用情况的，区规划资源局、区房管局将不予盖章核定《征收安置住房供应单》。

第二十条（房源调剂）

   （一）征收安置住房房源应优先确保用于各街镇（金山工业区）、新城区发展公司区域内的集体土地上征地房屋（搬迁等）、国有土地上房屋征收（搬迁等）补偿安置项目、进城镇安置社区集中居住项目的安置。如房源确有剩余的，可以调剂使用，房源供需双方协商确定后，由区房管局报区政府批准后予以调剂使用。

   （二）房源供应关系确定后，征收安置住房房源供应单位与房源用房需求单位签订《房源供应协议》，并按照时间节点要求支付房款。

   （三）征收安置住房房源调剂价格应由双方按照建房协议价格的基础上协商确定。

第二十一条（房源转化）

   （一）根据保障性住房建设、供应的需要，按规定程序可转化为廉租住房、公共租赁房或共有产权保障住房。

   （二）因征收安置住房房型配比等问题，造成部分房源无供应对象，闲置5年时间以上的，由区政府指定区房建集团统一收储并纳入区级平台，全区统筹供应管理。

              第六章 信息化管理

    第二十二条（信息化管理）

   加快信息化建设，建立完善征收安置住房项目建设与房源管理信息系统，形成统一的房源数据库。区规划资源局“集体土地征地房屋补偿管理信息系统”、区房管局“国有土地征收或协议置换管理信息系统”全面推行启用电子版“征收补偿协议”和电子版“征收安置住房供应单”，提高房源使用管理效能。

第七章 考核和责任追究

第二十三条（考核）

征收安置住房项目建设和管理应纳入对街镇（金山工业区）、新城区发展公司、房建集团领导班子年度绩效考核工作。强化责任落实，严格责任追究，加大对街镇（金山工业区）、新城区发展公司、房建集团关于区属征收安置住房项目建设和管理履职情况的考核评估。

第二十四条（责任追究）

征收安置住房项目房地产开发建设主体与项目责任单位（回购单位）应严格按照本办法执行。在征收安置住房建设及房源分配过程中有违法、违规行为的，区房管局有权取消房地产开发建设主体再次参与本区征收安置住房开发建设的资格，违法行为构成犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第二十五条 本办法由区房管局负责解释，与上级新发布的有关规定不相符合的，按上级规定执行。

第二十六条 本办法自2021年6月1日起施行，有效期至2025年5月31日。

本办法实施前，以配套商品房、动迁安置房、征收安置住房立项的建设项目，参照本办法执行。